基本常識-面對租霸的法律建議
基本常識.面對租霸的法律建議
轉貼中分會版主馬先生
處理問題，先釐清輕重緩急，讓事情越單純越好，單純到答案只有一個選項，而不是答案複選複雜到房東都不知道那一個組合是最好選項，那法官也只能“慢慢斟酌“。
要回欠租vs拿回房屋，首先您要了解，欠租最壞就是這樣了，您只要在五年請求權時效內求償，債權不會消失，所以沒那麼急迫。
但是，房屋在別人手上，損害是進行式，對房客而言，人質在手天下我有，你讓我不高興，我就傷害人質，至少不會善待人質。所以，盡快拿回房屋是第一選項。
拿回房屋第一步就是終止租約，依據民法第 440 條：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金， 如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規 定，終止契約。
所以，當房客租金支付有遲延時（第一個月），房東得定相當期限書面（line ）催繳（七日）。
當房客第二個月租金仍遲付，經房東定相當期限書面（line ）催繳（七日）仍拒繳。
房東得依民法第440條、第455條、第767條、租賃住宅市場發展管理條例第10條第一項第二款，提起訴訟終止租約，請求返還房屋。
上法院法官會問你三句話：
一、原告，你的訴之聲明是什麼?
（你希望法官怎麼判）
二、原告，你的請求權基礎是什麼?
（你是依照那個法條，或是租約那一條告他）
三、兩造還有沒有證據要聲請調查?
（一般都沒有）
目的一{起訴拿回房屋}
起訴書上寫的重點
訴之聲明：
1、請求遷讓返還房屋
2、訴訟費用由被告負擔
3、申請假執行
事實及理由
被告前於109年6月10日向原告承租原告所有之門 牌號碼臺中市○區○道路000號4樓9號房屋（下稱系爭房屋 ），雙方並簽訂房屋租賃契約，約定租期自109年6月20日起 至110年6月19日止，每月租金為6,000元，被告應於每月20 日前給付（下稱系爭租約）；又被告未依約給付租金，迄原 告起訴之日止，已積欠租金達12,000元，而積欠2期以上之 租金未清償，原告雖曾以line 文字催繳及存證信函向被告催討其所積欠之租金，被告卻拒不收受（或不理會）前開存證信函，且未給付所積欠之前開租金，則原告再以本件起訴狀繕本送達被告時（即109年12 月26日）為終止兩造間系爭租約之意思表示，系爭租約既已 經原告終止，被告即應遷讓返還系爭房屋，然被告卻仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有該租賃物，依法自應遷讓返還原告。爰依系爭租約、租賃物返還請求權之法律關係提起本件訴訟 。
證物：建物謄本，租賃契約書，line 催繳截圖影本，存證信函。
相關法條：
民法第 440 條承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金， 如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規 定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規 定。
第 455 條 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持 其生產狀態，返還出租人。
第 767 條所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有 權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。 前項規定，於所有權以外之物權，準用之。
模擬法院判斷：
原告主張被告因積欠租金2期以上 ，經原告催告被告限期給付租金，被告仍未於期限內支付 ，原告主張再以本件起訴狀繕本送達被告時做為向被告終止系爭租約之意思表示。原告依據租賃契約、租賃物返還請求權之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據；而兩造間之系爭租約既已因本件起訴狀繕本於109年12月26日合法送達被告時終止 ，系爭租約之租賃關係即消滅，原告自得依前開規定請求被 告遷讓返還系爭房屋，原告此部分請求自屬有據，依法有理由，應予 准許。
注意：
起訴時千萬！千萬！千萬！不要提到租金，以免延長開庭的時間，開庭時對方說欠的錢，也不用回答被告，可以回覆說我現在就是要把房子要回來，通常要回房子事證明確且單純，可能開庭兩次就可以結案了，一審判決勝訴後就可以申請強制執行，半年內就解決，拿回房子快速止損比較重要！
目的二｛要回欠款｝
建議兩三年後再告（租約終止後效期還有五年可以追溯，但不要等到第五年，對方可以說你故意為之）
一樣起訴被告（房客）
1、提出被告欠租事實
2、訴訟費用由被告負擔
3、申請假扣押，立馬凍結帳戶
這樣可以殺他個措手不及！金錢糾紛的案會開比較久，久的話可能兩三年他都無法使用帳戶，這樣搞回去至少能心理痛快一點
以我自己跑法院的經驗，覺得這個解決霸租糾紛的思路是可行的。
先請求租賃物返還之訴，不談租金問題，讓案子單純。案子越單純，法官越容易快速結案，房東越快拿回房屋，越快停損。
等拿回房屋後，房東不再有焦慮的情緒，再去求償租金（有五年請求時效）。不管拿不拿的到欠繳租金，這個訴訟階段對房東而言，至少不是煎熬。
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